ARTICOLO SECOLO XIX DEL 12/09/2013
Il sottoscritto Architetto Roberto TRAVERSI, con studio tecnico professionale sito a Chiavari (Ge) in Via Nino Bixio 19/13, iscritto all’Ordine degli Architetti, pianificatori, paesaggisti e conservatori della Provincia di Genova al n. 2587 e all’Albo dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Chiavari al n. 1720, preso atto di quanto riporta l’articolo intitolato “Il valore della Fara è giusto” e a quanto dichiarato dal perito commercialista Dott. Quaglia è in grado di riferire quanto segue. Il tecnico scrive: “Il valore di stima evidenziato nella perizia, ovviamente deve intendersi, a ogni effetto, valore a corpo, calcolato a metodologia parametrica, anche in relazione all’oggetto di perizia ovvero un intero fabbricato fatiscente” Aggiunge: “Per giungere alla quantificazione sono stati presi in esame elementi e parametri che hanno consentito di farmi giungere al convincimento del valore indicato, da porre quale base di partenza per l’asta pubblica. Ai fini della valutazione non sono stati considerati ulteriori elementi in quanto gli eventuali effetti positivi e negativi, sommati algebricamente, non avrebbero, nella sostanza determinato una variazione del valore indicato. Ricordo infine che per la determinazione del valore si sono tenuti in considerazione anche i vincoli imposti dalla Sovrintendenza e i precedenti tentativi di vendita infruttuosi”.
Dichiarazioni da analizzare citando in premessa alcuni elementi:
1- si tratta di una stima giurata cioè asseverata in Tribunale, ad incarico diretto affidata dal Comune di Chiavari.
2- la collettività ha per questo incarico sostenuto una spesa complessiva di Euro 15.100,80.
3- che questa perizia del giugno 2013 ha stimato una cifra di Euro 3.500.000 inferiore rispetto a quanto stimava lo scorso settembre 2012 l’arch. prof. Gabrielli di Genova sul medesimo immobile sempre su incarico comunale.
4- lo stesso arch. Gabrielli ha ottenuto un saldo di fattura dell’importo complessivo di Euro 10.975,00.
Quindi da cittadino di Chiavari inizierei a valutare che a fronte di una spesa di Euro 26.075,80 per due perizie si viene ora informati che la seconda stima, che dovrebbe essere solo tecnica e non influenzabile da eventuali aste ad esito negativo, arriva a riconosce che le perizie sono inutili e comanda il solo mercato. Quindi secondo tale concetto una serie d’aste deserte porterebbe il bene a non avere valore.
Venendo ad argomenti più tecnici è utile specificare quanto segue.
Le due perizie sono molto simili, come alcuni capoversi, riguardando lo stesso immobile e vanno ad analizzare il totale delle superfici coperte di mq. 5395 che il tecnico Quaglia desume dalla perizia dell’arch. Gabrielli, il quale le desume da un progetto tra l’altro di massima presentato nel 2006 per creare un centro benessere/albergo di qualità. Tecnicamente quindi non tratte da rilievi diretti. Entrambe indicano la presenza di circa 300 mq. di terrazzi, poi non li stimano ed il terreno.
In riferimento a quanto il tecnico ha dichiarato nell’articolo per comodità di chi legge ricordiamo che il valore immobiliare viene stimato principalmente in due modi: a corpo o a misura. Quando un immobile viene valutato a corpo il suo valore è unitario ed è solitamente relazionato ad altri immobili simili che fanno da termine di paragone, mentre quando il valore immobiliare è valutato a misura (solitamente si parla di mq. bisogna moltiplicare il valore di mercato rilevato per la superficie commerciabile totale, ad esempio “3000 euro al m²”(valore ipotetico di mercato) x 50 m2 (eventuale superficie commerciabile) = 150.000 euro (ipotetico valore finale).
Ciò premesso duole leggere queste dichiarazioni che fanno seguito ad una dispendiosa perizia giurata che a quanto sembra è incompleta.
La perizia per calcolare il valore parte dal ricavo di vendita parametrata a metro quadrato su valori Omi (osservazioni del valore di mercato) che è un servizio messo a disposizione dall’agenzia delle entrate per verificare un valore di mercato di una zona. Poi parametra la stima sempre a metro quadrato con i valori FIAP (Federazione Italiana agenti immobiliari e per le famiglie italiane e il valore). Poi li raffronta con il costo di costruzione, gli oneri finanziari, il profitto, l’ammontare dell’investimento e determina per il terreno un valore di euro 930.000, mentre per l’immobile arriva ad applicare Euro 1.108 x 2383 mq. per il piano seminterrato e rialzato, Euro 1.174x 2688 mq. per i piani da 1 a 8 ed Euro 2237,00 x 324 mq. per i piani dal nono e decimo. Quindi analizzando un corrispettivo in denaro per ogni metro quadrato d’immobile e non si trova più riferimento ai terrazzi. Si tratta di una stima a misura per il calcolo ottenuto parametrato a metro quadrato. Infatti a pagina 12 il tecnico scrive: “Come operazione iniziale del processo valutativo, si ritiene fondamentale un adeguato calcolo del ricavo presunto di vendita dell’immobile a metro quadrato dopo il necessario intervento di ristrutturazione”- Oppure a pagina 15 e 17 i valori omi e fiap sono sempre parametrati a mq. Oppure a pagina 18 quanto sintetizza il ricavo di vendita a Euro 4020 a mq. o nelle pagine 20, 21 e 22 con i valori di stima che dicevamo determinati moltiplicati per la metratura di ogni piano fino ad ottenere un valore complessivo di Euro 7.450.000,00
Tornando a quanto dichiarato tramite agenzia di stampa il valore evidenziato nella perizia, ovviamente deve intendersi, a ogni effetto, valore a misura e non a corpo e la fatiscenza del fabbricato è già valutata nel metodo di calcolo nel costo per metro quadrato diminuito dai valori di risanamento.
Anche quanto affermato successivamente non è corretto perché ai fini della valutazione considerare gli elementi positivi e negativi, sommati algebricamente, avrebbe invece sicuramente nella sostanza determinato una variazione del valore indicato. Gli ormai famosi terrazzi che la stima indica nella misura di 300 mq. in realtà a mio avviso sono di molto superiori nella metratura avvicinando più i 2000 mq. nei vari piani (compreso l’ultimo che praticamente è tutto destinato a portico e terrazzo). Questi sono in base alle norme Uni da trasformare in superfici ponderate e come superfici scoperte ponderate calcolate al 25% per balconi e terrazze scoperti e 35% dei balconi e terrazze coperti. Quindi considerare un terzo dei 2000 mq. per il valore considerato a metro quadrato nel piano incide notevolmente sul valore di stima.
Mi riservo successivamente di entrare in una più dettagliata disamina della stima eseguendone una per mio conto al fine di valutare meglio se almeno il criterio circa i valori Omi è più circostanziato rispetto a queste dichiarazioni o a quello relativo alle metrature rilevata e stimate.